La relazione tecnica di compravendita è un documento redatto da un tecnico abilitato che ha lo scopo di verificare la conformità urbanistica e catastale di un immobile prima della compravendita. Serve a fornire al venditore, all’acquirente e al notaio un quadro chiaro dello stato dell’immobile, evidenziando eventuali difformità, vincoli o interventi necessari per rendere l’immobile commerciabile.
Come compilare il modello Relazione tecnica di compravendita
La redazione della relazione tecnica di compravendita richiede un approccio sistematico e una piena conoscenza delle norme urbanistiche, catastali e delle responsabilità professionali. Il tecnico incaricato deve innanzitutto acquisire e verificare tutti i documenti rilevanti: atto di provenienza o titolo di proprietà, visure e planimetrie catastali aggiornate, titoli edilizi depositati presso il Comune (permessi di costruire, autorizzazioni, CILA/SCIA), certificato di agibilità ove disponibile, attestato di prestazione energetica e certificazioni degli impianti. In assenza o in presenza di incongruenze nei documenti, è necessario esplicitare quali verifiche sono state condotte e quali limiti hanno le stesse. Il sopralluogo deve essere descritto con precisione: datum della visita, soggetti presenti, rilievi svolti, misurazioni indicative e allegazione fotografica che documenti gli aspetti rilevanti rispetto alla planimetria catastale e ai titoli edilizi. La verifica urbanistica va condotta confrontando lo stato di fatto con i titoli edilizi reperiti; se emergono difformità occorre descriverle sinteticamente, valutarne la natura (opere abusive, ampliamenti, cambio di destinazione d’uso non autorizzato, ecc.) e indicare la procedura di regolarizzazione ammessa dalla normativa locale (sanatoria, presentazione di pratica edilizia, rimozione delle opere). La verifica catastale richiede il confronto con la visura e la planimetria catastale: eventuali scostamenti di superficie, variazioni di particella o difformità planimetriche devono essere segnalati e accompagnati dall’indicazione dell’iter tecnico-amministrativo per l’aggiornamento catastale (ad es. DOCFA). Per gli impianti è necessario riportare la presenza o meno delle dichiarazioni di conformità e segnalare eventuali interventi consigliati per la rispondenza alle norme di sicurezza. Nell’analisi dei vincoli, il tecnico deve consultare le banche dati pubbliche e la visura ipotecaria per accertare ipoteche, trascrizioni e servitù; per i vincoli paesaggistici o culturali va indicata la fonte normativa o il provvedimento che ne è portatore. La sezione sul giudizio di commerciabilità deve fornire un esito motivato, specificando le condizioni necessarie per la vendita e assegnando, se del caso, responsabilità operative per la regolarizzazione. Se il cliente richiede una asseverazione, il tecnico deve chiarire i limiti di quanto attestato, riportare gli estremi dell’atto di asseverazione e assumersi la responsabilità secondo le norme deontologiche e civili vigenti. La relazione deve concludersi con l’elenco degli allegati, la dichiarazione finale di veridicità, luogo e data e la firma e il timbro del tecnico; ogni affermazione deve essere supportata dai documenti citati o da rilievi documentati, in modo che il notaio e le parti possano valutare le eventuali azioni pre-rogito.
Esempio Relazione tecnica di compravendita
RELAZIONE TECNICA DI COMPRAVENDITA
1) Tecnico incaricato
– Nome e cognome: Ing. Marco Rossi
– Qualifica (Geometra / Architetto / Ingegnere / Perito): Ingegnere
– Iscrizione albo / Ordine: Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano
– Numero iscrizione: 12345
– Indirizzo studio: Via delle Magnolie 10, 20100 Milano
– Telefono / Email: 02-1234567 / marco.rossi@studioing.it
2) Parti coinvolte
– Richiedente (chi ha incaricato il tecnico): Sig. Antonio Bianchi (venditore)
– Venditore (nome, codice fiscale / partita IVA): Sig. Antonio Bianchi, CF BNCAnt80A01H501X
– Acquirente (nome, codice fiscale / partita IVA): Sig.ra Giulia Verdi, CF VRDGGL90B41F205Y
3) Incarico e oggetto della relazione
– Oggetto: verifica conformità urbanistica e catastale per compravendita di immobile sito in: Via Roma 12, Milano
– Data incarico: 10/03/2026
– Documenti richiesti e consegnati dal richiedente: copia atto di provenienza (notaio Bianchi 2010), visura catastale aggiornata 02/03/2026, planimetria catastale, copia CILA presentata 2005, certificato di agibilità 2011, APE 2019, dichiarazioni di conformità impianto elettrico 2008
4) Identificazione dell’immobile
– Indirizzo completo: Via Roma 12, 20100 Milano
– Identificativi catastali: Foglio 15 Particella 234 Subalterno 3
– Categoria catastale: A/2
– Superficie catastale (m²): 85,00
– Numero vani / vani catastali o metri quadri utili: 3 vani catastali (soggiorno/cucina, 2 camere)
– Piano e accessi: 2° piano con ascensore; accesso da vano scala condominiale
– Pertinenze dichiarate (es. cantina, posto auto, box): Cantina sub. 15 (in proprietà)
5) Documentazione esaminata (indicare data e/o riferimento)
– Atto di provenienza / titolo di proprietà: Atto di compravendita notaio Bianchi 15/06/2010, repertorio n. 9876
– Visure e planimetrie catastali: Visura e planimetria catastale Agenzia Entrate 02/03/2026
– Planimetria di impianto (docfa / planimetria catastale): Planimetria catastale conforme alla visura (allegato 2)
– Titoli edilizi (permesso di costruire / CILA / SCIA / denuncia di inizio attività / altri): CILA presentata 12/04/2005, protocollo comunale n. 2005/145 (restauro interno senza modifiche strutturali)
– Certificato di agibilità / abitabilità: Certificato di agibilità rilasciato 20/09/2011, Comune di Milano
– Attestato di Prestazione Energetica (APE): APE redatto 15/05/2019, classe D, protocollo 2019-0456 (allegato 4)
– Certificazioni impianti (elettrico, gas, riscaldamento): Dichiarazione di conformità impianto elettrico 2008; certificazione impianto gas non reperita (vedi nota)
– Regolamento condominiale e delibere rilevanti: Regolamento condominiale acquisito (allegato 5)
– Eventuali dichiarazioni di conformità o asseverazioni precedenti: Dichiarazione di conformità impianto elettrico 2008, mancante per impianto gas
– Altra documentazione esaminata: Planimetria catastale storica 1998 (allegato 3)
6) Sopralluogo
– Data sopralluogo: 18/03/2026
– Presenti al sopralluogo: Sig. Antonio Bianchi (proprietario), Ing. Marco Rossi (tecnico)
– Rilievi effettuati (stato di fatto rispetto a planimetria, misure indicative, foto): Confronto stato di fatto con planimetria catastale; verificata corrispondenza delle partizioni interne salvo piccola nicchia aggiunta in soggiorno (circa 0,8 m²) non rappresentata in planimetria catastale; misure indicative degli ambienti eseguite con distanziometro; fotografie degli ambienti principali acquisite e allegate (Allegato fotografico 1-8)
– Allegati fotografici: Foto 1-8, riproduzioni delle planimetrie e documenti acquisiti (allegati 1-8)
7) Verifica urbanistica (confronto stato di fatto vs titoli)
– Titoli edilizi reperiti: CILA 12/04/2005, permessi condominiali per lavori interni; nessun permesso per modifica della sagoma esterna
– Risultato verifica urbanistica: (barrare) Conforme / Non conforme: Parzialmente conforme
– Se non conforme, descrizione difformità riscontrate: Presenza di una nicchia interna di circa 0,8 m² in soggiorno non riportata in planimetria catastale; la modifica riguarda una parete interna non strutturale, non comporta ampliamento volumetrico ma modifica planimetrica non aggiornata.
– Note su eventuali opere abusive, ampliamenti, cambi di destinazione d’uso, opere non sanate: Non rilevate opere esterne abusive o ampliamenti volumetrici; nessun cambio di destinazione d’uso riscontrato.
– Indicazioni per regolarizzazione (es. presentazione pratica edilizia, sanatoria, rimozione opere): Si consiglia aggiornamento catastale mediante presentazione di pratica DOCFA per rettifica planimetrica o, in alternativa, regolarizzazione della nicchia tramite comunicazione in variante se richiesta dal Comune; valutare con il Comune la necessità di integrazione della CILA se la modifica fosse da considerarsi sostanziale.
8) Verifica catastale (confronto stato di fatto vs dati catastali)
– Visura catastale aggiornata: Visura Agenzia Entrate del 02/03/2026, riferimento Ufficio Milano
– Risultato verifica catastale: (barrare) Conforme / Non conforme: Non conforme (variazione planimetrica minore)
– Se non conforme, descrizione difformità catastali: Differenza di superficie netta di circa 0,8 m² dovuta a nicchia interna non rappresentata; eventuale discrepanza tra distribuzione interna reale e planimetria catastale.
– Indicazioni per aggiornamento catastale (es. DOCFA, frazionamento, variazione superficie): Proposta di aggiornamento mediante pratica DOCFA per rettifica planimetrica e aggiornamento consistenza; fornire planimetria catastale aggiornata, documentazione fotografica e relazione tecnica per il deposito.
9) Certificazione energetica (APE)
– APE reperito: (barrare) Sì / No: Sì
– Data APE / n. protocollo: 15/05/2019, protocollo 2019-0456
– Classe energetica: D
– Osservazioni sull’APE: APE allegato e valido alla data di emissione; si segnala che eventuali lavori impiantistici importanti potrebbero richiedere aggiornamento APE.
10) Impianti (stato e certificazioni)
– Impianto elettrico: certificato (Sì / No) Sì; conformità: conforme alla dichiarazione del 2008; note: verificare accertamenti in sede di compravendita per eventuali adeguamenti normativi successivi.
– Impianto gas: certificato (Sì / No) No; conformità: non documentata; note: assenza di dichiarazione di conformità per impianto gas; si consiglia acquisizione documentazione dal precedente installatore o esecuzione di verifica da tecnico abilitato.
– Impianto idrico/sanitario: certificato (Sì / No) No; conformità: stato di fatto conforme ad uso domestico; note: mancano dichiarazioni formali di conformità e si consiglia raccolta documentazione o verifica tecnica.
– Impianto termico/riscaldamento: certificato (Sì / No) Sì; conformità: conforme a documentazione prodotto; note: impianto centralizzato con contabilizzazione già regolamentata dal condominio.
– Altri impianti (es. ascensore, ventilazione): Ascensore condominiale certificato, manutenuto secondo delibere condominiali (allegato manutenzioni).
11) Vincoli, ipoteche, gravami e servitù
– Verifica ipoteche / gravami in visura: (Sì / No) No; dettagli: visura ipotecaria aggiornata al 02/03/2026 non evidenzia trascrizioni o ipoteche gravanti sulla particella.
– Vincoli paesaggistici / beni culturali: (Sì / No) No; dettagli: immobile non sottoposto a vincoli paesaggistici o culturali secondo verifica banche dati comunali e soprintendenza locale.
– Servitù accertate o dichiarate: Nessuna servitù risultante in visura o in atto di provenienza.
– Altri vincoli o prescrizioni urbanistiche: Nessuna prescrizione attiva riscontrata oltre alle normative edilizie ordinarie.
12) Commerciabilità e giudizio sintetico
– Esito complessivo: L’immobile risulta (barrare) Commerciabile / Non commerciabile: Commerciabile con riserva
– Condizioni per la commerciabilità o rilievi essenziali da sanare prima del rogito: Aggiornamento catastale mediante DOCFA per rettifica planimetrica relativa alla nicchia; acquisizione o produzione documentale per impianto gas (dichiarazione di conformità o verifica tecnica) consigliata prima del rogito o clausola nel contratto che assegni responsabilità all’acquirente per eventuali adeguamenti.
– Eventuali restrizioni operative (es. necessità di sanatoria, aggiornamento catastale, ottenimento agibilità): Nessuna sanatoria edilizia richiesta; è necessario aggiornare la planimetria catastale e integrare documentazione impianti ove possibile.
13) Raccomandazioni operative (a cura di venditore / acquirente / notaio)
– Azioni consigliate prima del rogito: Presentazione pratica DOCFA per aggiornamento planimetria; acquisizione dichiarazione di conformità impianto gas o esecuzione di verifica tecnica; inserire nel preliminare o atto di compravendita le clausole che disciplinano chi assume oneri per gli adeguamenti non documentati.
– Tempi stimati per regolarizzazione: Pratica DOCFA stimata 2-4 settimane dall’incarico al tecnico; pratiche per impianti variabili, 1-3 settimane a seconda della disponibilità della documentazione o dell’intervento tecnico.
– Responsabilità suggerite (chi dovrebbe assumersi oneri e spese): Suggerito che il venditore provveda all’aggiornamento catastale e alla produzione di quanto possibile in termini di conformità impianti; in alternativa, specificare nel contratto l’impegno dell’acquirente con adeguata riduzione di prezzo o garanzia.
14) Allegati (documenti, planimetrie, foto, APE, visure ecc.)
– Allegato 1: Copia atto di provenienza notaio Bianchi 2010
– Allegato 2: Planimetria catastale aggiornata 02/03/2026
– Allegato 3: Planimetria storica 1998
– Allegato 4: APE 15/05/2019 protocollo 2019-0456
– Altri allegati: Fotografie sopralluogo (Foto 1-8), visura ipotecaria, CILA 2005
15) Asseverazione e dichiarazione del tecnico
– Relazione redatta sulla base della documentazione esaminata e del sopralluogo effettuato in data 18/03/2026 presso l’immobile sito in Via Roma 12, Milano.
– Relazione asseverata: (barrare) Sì / No: Sì
– In caso di asseverazione, estremi atto di asseverazione (data / protocollo / notaio o ente competente): Asseverazione redatta in data 22/03/2026, protocollo studio n. 2026/034, deposito al Comune di Milano se richiesto (da verificare al momento dell’istanza).
– Dichiarazione: Il sottoscritto tecnico dichiara che quanto riportato nella presente relazione corrisponde al vero, nella misura delle verifiche e degli accertamenti effettuati. Luogo: Milano Data: 22/03/2026
– Firma e timbro del tecnico: Ing. Marco Rossi (firma e timbro allegati)
16) Note finali
– Note aggiuntive / osservazioni di carattere generale: Le verifiche qui svolte si basano sulla documentazione a disposizione e sul sopralluogo effettuato; eventuali approfondimenti richiesti dal Notaio o dalle parti possono comportare integrazioni alla presente relazione.
……………………………………………………………………………………………..
Firma del tecnico: __________________ Timbro: __________________ Data: 22/03/2026
Modello Relazione tecnica di compravendita Word da Compilare
Qui sotto è disponibile il fac simile in formato Word pronto per il download e la compilazione.
