Relazione tecnica per distacco da impianto centralizzato

In questa pagina viene messo a disposizione un modello relazione tecnica per distacco da impianto centralizzato.

Come compilare il modello Relazione tecnica per distacco da impianto centralizzato

La relazione deve essere redatta con rigore tecnico e chiarezza giuridica: occorre indicare l’incarico e i dati identificativi del tecnico, descrivere l’oggetto e lo scopo dell’incarico richiamando espressamente l’art. 1118 c.c. e la normativa tecnica (in particolare UNI/TS 11300 e UNI 10200), e documentare tutte le fonti dei dati impiegati. La parte descrittiva deve ricomprendere la descrizione sintetica del condominio, della centrale termica e della tipologia di distribuzione, insieme alla caratterizzazione dell’unità richiedente il distacco (superfici, volumi, potenza installata nei terminali, tipologia dei corpi scaldanti).

Il tecnico acquisisce la documentazione di base (regolamento condominiale, tabelle millesimali, planimetrie, libretto di centrale, dati di consumo storici) e svolge sopralluoghi sia nell’unità sia nella centrale per rilevare dati utili al calcolo energetico e idraulico. I calcoli devono comprendere una valutazione ante e post distacco: si calcola il carico termico complessivo, il rendimento complessivo stagionale dell’impianto mediante i metodi della UNI/TS 11300 (o equivalente), e si stima la ripartizione di consumi volontari e involontari secondo UNI 10200:2013; le ipotesi di funzionamento post-distacco devono essere chiaramente esplicitate (es. interventi di chiusura, sigillatura, modifica di portate) e giustificate.

Nella sezione dedicata agli squilibri va effettuata una valutazione quantitativa che indichi le soglie adottate per ritenere uno squilibrio “notevole” (tipicamente si considerano soglie di variazione del rendimento globale o percentuali di utenze distaccate; nella prassi tecnico-giuridica una criticità si manifesta spesso oltre il 30% delle utenze distaccate, ma il giudizio è numerico e caso-specifico). L’analisi economica deve stimare i consumi involontari residui e la quota di spesa che il condomino distaccato dovrà comunque versare per manutenzioni straordinarie e dispersioni delle parti comuni.

Vanno inoltre indicate le prescrizioni impiantistiche necessarie per eseguire il distacco in sicurezza (modalità di sigillatura dei collettori, verifica di tenuta, aggiornamento libretto d’impianto, requisiti per il nuovo impianto autonomo e pratiche autorizzative se necessarie). La conclusione tecnica deve esprimere in modo netto la verifica di conformità all’art. 1118 c.c.: il tecnico deve dichiarare se, sulla base dei dati e dei calcoli, il distacco è consentito o non consentito, motivando sinteticamente la decisione con i valori numerici salienti.

Infine la relazione deve essere sottoscritta e timbrata dal professionista, accompagnata dall’elenco degli allegati (planimetrie, foto, output dei calcoli) e deve prevedere le indicazioni operative per il committente relative ai tempi, ai costi stimati e alle modalità di comunicazione all’amministratore condominiale. È buona prassi inserire anche la stima dei tempi di redazione (es. 10–20 giorni lavorativi) e una fascia indicativa dei costi professionali e dei lavori di distacco, specificando che le cifre sono indicative e soggette a verifica in fase di offerta per i lavori.

Esempio Relazione tecnica per distacco da impianto centralizzato

1. Intestazione

Tecnico incaricato: Ing. Marco Rossi
Qualifica / Iscrizione albo: Ingegnere – Albo degli Ingegneri della Provincia di Milano
Numero iscrizione: MI-12345
Partita IVA / Codice fiscale: 12345678901
Indirizzo professionale / PEC / e-mail: Via Roma 10, Milano; pec: marco.rossi@pec.it; email: m.rossi@studio.it
Committente / Richiedente: Sig. Luigi Bianchi
Indirizzo immobile oggetto della relazione: Via Verdi 5, Milano (interno 4)
Unità immobiliare (scala / piano / interno): Scala A / 2° piano / Interno 4
Proprietario / Richiedente distacco: Luigi Bianchi
Data incarico: 15/03/2025
Data sopralluogo: 20/03/2025

2. Oggetto dell’incarico

Oggetto: Redazione di relazione tecnica finalizzata a valutare la fattibilità del distacco dall’impianto termico centralizzato dell’unità immobiliare sopra indicata, ai sensi dell’art. 1118 c.c. e normativa tecnica vigente.
Scopo della relazione: Verificare l’assenza di notevoli squilibri di funzionamento e di aggravi di spesa per il condominio a seguito del distacco dell’unità immobiliare.

3. Normativa e riferimenti tecnici

Riferimenti normativi principali: art. 1118 c.c., legge 220/2012, legge 10/1991 e successive modifiche.
Norme tecniche richiamate: UNI/TS 11300 (parte pertinente): parte 2; UNI 10200:2013; regolamento edilizio comunale Milano art. X per canne fumarie.
Software/Metodi di calcolo utilizzati: software TermoCalc v3.2 (metodo tabellare UNI/TS 11300-2), calcolo ripartizione consumi secondo UNI 10200:2013.

4. Documentazione acquisita

Regolamento condominiale: copia acquisita in data 18/03/2025
Tabelle millesimali riscaldamento: tabelle fornite dall’amministratore in data 18/03/2025
Planimetria catastale dell’unità: planimetria in scala 1:200 acquisita
Libretto di centrale / dati generatore: libretto aggiornato 2024; caldaia centrale modello X, matricola 000123
Dati consumi storici (ultimi anni): consumi condominiali forniti 2021-2024
Diagnosi energetica esistente (se disponibile): diagnosi 2019 (file allegato)
Altri documenti forniti: progetto impianto autonomo proposto dall’utente (bozza)

5. Descrizione sintetica del condominio e dell’impianto esistente

Indirizzo centrale termica: locale centrale piano terra, Via Verdi 5, Milano
Numero di unità servite dal sistema centralizzato: 12
Tipologia impianto (caldaia a condensazione / tradizionale / pompe di calore / altro): caldaia a condensazione centralizzata
Potenza nominale generatore (kW): 200 kW
Rendimento nominale del generatore (%): 92%
Schema di distribuzione (colonne montanti / anelli / altro): colonne montanti con collettori per piano
Presenza di contabilizzazione/valvole termostatiche: contabilizzazione consumi per singolo radiatore presente in 8 unità; valvole termostatiche installate nei locali principali
Stato di manutenzione / età impianto: manutenzioni regolari, installazione caldaia 2015, buono stato generale

6. Descrizione dell’unità richiedente il distacco

Superficie utile riscaldata (m²): 85 m²
Volume riscaldato (m³): 255 m³
Potenza installata nei corpi scaldanti dell’unità (kW): 8 kW
Tipologia e numero terminali (radiatori / pannelli / altro): 6 radiatori tradizionali
Annotazioni su esigenze particolari (es. canna fumaria, norma canne): assenza canna fumaria verticale privata; installazione caldaia murale condensazione prevista ad esterno facciata con scarico a parete (verificare vincoli comunali)

7. Rilievi in sito e misure eseguite

Rilievi effettuati nell’appartamento: misure geometriche locali, verifica tipologia terminali, controllo valvole radiatori
Rilievi effettuati in centrale termica / distribuzione: lettura pressioni e temperature (mandata 70 °C / ritorno 50 °C), verifica portata pompe e stato valvole di zona
Letture consumi rilevate (periodo e valori): consumi condominiali anno 2024: 120.000 kWh; consumo stimato appartamento (anno medio): 7.800 kWh
Eventuali foto o rilievi allegati: foto n.1-12 allegate

8. Analisi energetica e calcoli ante distacco

Metodo di calcolo adottato: UNI/TS 11300-2 metodo tabellare per calcolo rendimenti e perdite
Carico termico complessivo condominio ante distacco (kW): 200 kW
Consumo energetico annuale complessivo ante (kWh o m³): 120.000 kWh/anno
Rendimento complessivo d’impianto ante (%): 85,00%
Ripartizione consumi volontari / involontari ante (UNI 10200): volontari 88% / involontari 12%
Altri parametri rilevanti ante: temperatura di progetto 20 °C, temp. mandata 70/50 °C

9. Simulazione e calcoli post distacco

Ipotesi di intervento per il distacco (scollegamento corpi scaldanti / valvole sigillate / altro): scollegamento fisico dei terminali, chiusura e tappi dei rami, sigillatura con bollino numerato e verifica tenuta circuito
Potenza rimossa dall’impianto per effetto del distacco (kW): 8 kW
Nuovo carico termico complessivo post distacco (kW): 192 kW
Consumo energetico annuale ipotizzato post (kWh o m³): 119.520 kWh/anno (stima basata su riduzione proporzionale carico)
Rendimento complessivo d’impianto post (%): 84,96%
Variazione percentuale rendimento ante/post (%): -0,04%
Variazione percentuale consumi ante/post (%): -0,4%
Note su circolazione, portate e bilanciamento idraulico dopo distacco: riduzione di portata complessiva stimata <5%; la pompa esistente mantiene regime di lavoro entro curva efficiente; si raccomanda verifica di bilanciamento dopo intervento

10. Valutazione degli squilibri di funzionamento

Effetti stimati su: temperatura di mandata/ritorno: valori di mandata invariati; possibile lieve incremento della temperatura di ritorno locale (≤1 °C)
Effetti stimati su: bilanciamento idraulico e portate: diminuzione portata locale compatibile con portata minima della pompa; bilanciamento condominiale mantenuto con adeguato taraggio valvole
Possibili problemi (rumori, colpi d’ariete, circolazione insufficiente): rischio basso; suggerito spurgo e controllo valvole dopo intervento
Valutazione quantitativa degli “notevoli squilibri” (criteri adottati e soglie di riferimento, es. % utenze distaccate, variazione rendimento considerata significativa): utenze distaccate 1/12 = 8,3%; variazione rendimento <0,1% ritenuta non significativa
Conclusione tecnica sulla presenza o meno di “notevoli squilibri di funzionamento”: non si rilevano notevoli squilibri di funzionamento secondo i criteri numerici adottati

11. Analisi economica e ripartizione spese

Calcolo consumi involontari post distacco (UNI 10200): valore stimato (kWh o m³): 12.000 kWh/anno (10% consumi totali)
Quota di spesa ordinaria per il riscaldamento a carico del condomino distaccato (€/anno): circa €200/anno (quota stimata per consumi involontari e spese ordinarie)
Percentuale stimata del consumo totale attribuibile a dispersioni parti comuni: 10%
Onere a carico del distaccato per manutenzione straordinaria e adeguamenti (descrizione e modalità di contribuzione): partecipazione a eventuali lavori straordinari dell’impianto condominiale secondo millesimi; contributo stimato per adeguamenti straordinari variabile (es. quota millesimale)
Indicazione di eventuali aggravi di spesa per gli altri condomini (quantificare se presenti): variazione ripartizione inferiore all’1% del totale spese riscaldamento; impatto economico trascurabile per singolo condomino

12. Requisiti impiantistici e prescrizioni per il distacco

Interventi richiesti per l’esecuzione del distacco (descrizione tecnica delle operazioni): chiusura e saldatura/tappo dei tratti interessati, sigillatura con bollino numerato, collaudo di tenuta idraulica, aggiornamento schema impianto condominiale
Modalità di sigillatura / chiusura / isolamento dei collegamenti alla rete: impiego di tappi filettati e flange con sigillo numerato e redazione verbale di chiusura
Requisiti per il nuovo impianto autonomo (caldaia, canna fumaria, scarichi, sicurezza): caldaia murale a condensazione a camera stagna conforme CE, adeguato convogliamento fumi o scarico a parete secondo regolamenti locali, scarico condensa con sifone e pendenza, valvole di sicurezza e dispositivi di controllo obbligatori
Necessità di comunicazioni autorizzative / pratiche edilizie / DPR / normative locali: comunicazione all’amministratore e acquisizione eventuale SCIA/CILA per opere esterne; aggiornamento libretto d’impianto e registrazione intervento sull’allegato tecnico di centrale se richiesto
Prescrizioni per garantire il corretto funzionamento dell’impianto condominiale dopo distacco: esecuzione bilanciamento idraulico e verifica della regolazione gruppi di circolazione; controllo periodico e registrazione intervento in libretto di centrale

13. Conformità normativa e richiamo all’art. 1118 c.c.

Richiamo esplicito: ai sensi dell’art. 1118 c.c. il condomino può distaccarsi senza autorizzazione assembleare purché dal distacco non derivino notevoli squilibri o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Verifica di conformità: sulla base dei rilievi e dei calcoli svolti, il distacco è (barrare): consentito
Motivazione sintetica della valutazione: la variazione del rendimento complessivo (-0,04%) e la percentuale di utenze distaccate (8,3%) risultano inferiori alle soglie di criticità adottate; non si prevedono aggravi economici significativi per gli altri condomini.

14. Conclusioni tecniche

Sintesi numerica dei risultati principali (carichi, rendimenti ante/post, variazione %): Carico ante 200 kW -> post 192 kW; rendimento ante 85,00% -> post 84,96% (variazione -0,04%); consumi ante 120.000 kWh -> post 119.520 kWh (variazione -0,4%).
Valutazione finale: Si ritiene che il distacco dell’unità immobiliare interno 4 (Scala A) può essere eseguito senza che ne derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Eventuali condizioni o limitazioni al distacco: esecuzione da parte di impresa qualificata, sigillatura conforme, esecuzione di prova di tenuta e bilanciamento idraulico post-intervento; comunicazione formale all’amministratore con allegazione della presente relazione.

15. Dichiarazione del tecnico

Dichiaro sotto la mia responsabilità professionale che la presente relazione è stata redatta in conformità alle norme tecniche e legislative vigenti e si basa sui rilievi e sui dati forniti. Il sottoscritto assume la responsabilità delle valutazioni tecniche qui riportate.

Luogo e data: Milano, 25/03/2025
Firma del tecnico: Ing. Marco Rossi
Timbro e dati professionali: Studio Tecnico Rossi – Iscr. Albo MI-12345 – P.IVA 12345678901

16. Allegati

Planimetrie e schemi impianto: planimetria_immobile.pdf, schema_impianto.pdf
Foto rilievi: foto_sopralluogo_1-12.zip
Dati di consumo storici e tabelle: consumi_2021-2024.xlsx
Calcoli dettagliati ante/post (output software): output_termocalc.zip
Documento di progetto per il nuovo impianto autonomo (se fornito): progetto_autonomo_bianchi.pdf
Copia validi documenti d’identità e incarico: delega_incarico.pdf
Altri allegati: verbale_chiusura_valvola.pdf

17. Note operative per il committente

Comunicazione formale da inviare all’amministratore condominiale: data invio prevista 30/03/2025; modalità (PEC)
Tempi stimati per esecuzione distacco dopo approvazione tecnica: 2-4 settimane (dipendenti da disponibilità impresa autorizzata e pratiche comunali)
Costi stimati per la redazione della presente relazione: €450 (oneri professionali indicativi)
Costi stimati per lavori di distacco e realizzazione impianto autonomo: stima €3.000 – €5.000 in base alla complessità degli allacci e alle opere esterne

Fine della relazione tecnica.

Modello Relazione tecnica per distacco da impianto centralizzato Word da Compilare

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